Activos extraordinarios en Guatemala: cómo comprar casas de bancos (2026)

¿Qué son los activos extraordinarios?

Son los bienes que un banco adquiere al cobrar un crédito: los recibe en pago (total o parcial) de la deuda, los compra para hacer efectivo un crédito o se los adjudica un juez en un proceso contra el deudor. El artículo 54 de la Ley de Bancos y Grupos Financieros les da ese nombre y fija tres reglas:

• Valuación: al incorporarse al banco, cada activo debe valuarse. La Superintendencia de Bancos puede pedir nuevas valuaciones de terceros.
• Venta en dos años: el banco debe venderlo dentro de los dos años siguientes a su adquisición.
• Subasta obligatoria: si no lo vende en ese plazo, debe ofrecerlo en pública subasta, y repetirla cada tres meses mientras no haya postores. La Junta Monetaria puede suspender las subastas o extender los plazos hasta seis meses.

En el lenguaje común se les llama también casas embargadas, casas recuperadas o bienes adjudicados. Banco Industrial cita además el reglamento de la Junta Monetaria JM-102-2016 para sus subastas.

Venta directa o subasta

De esa regla salen las dos formas de compra. Banco CHN lo resume así:

• Venta directa: activos con menos de dos años de adjudicados, o que ya salieron a subasta y esta se declaró desierta. Haces una oferta y el banco la evalúa.
• Pública subasta: activos con más de dos años sin venderse. Se anuncian con fecha, lugar y precio base, y normalmente piden un depósito previo para participar (Banrural pidió el 10 % del precio base en su subasta de enero de 2026).

Con posesión o sin posesión

Es la diferencia más importante para el comprador, y los listados la indican en cada activo. Según las definiciones de Banco Industrial:

• Con posesión: el inmueble está registrado a nombre del banco, bajo su administración y disponible para usarse en cuanto lo compras.
• Sin posesión: el inmueble está ocupado por terceros. Puedes comprarlo legalmente, pero lo adquieres en su estado físico actual.

Dónde publica sus activos cada banco

Los bancos venden sus activos extraordinarios directamente, en sus propios sitios. Esto es lo que dice la página oficial de cada uno (verificado el 20 de octubre de 2026):

Cómo comprar un activo extraordinario, paso a paso

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   Elige el activo en el sitio oficial del banco

   Anota el código del activo, si se vende con o sin posesión y si es venta directa o subasta. Desconfía de intermediarios que cobran por «conseguirte» una casa de banco: los bancos publican sus listados y reciben ofertas directamente.

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   Visítalo y revisa su estado físico

   Los bancos venden ad corpus: en el estado en que está el inmueble, sin reparaciones. Para sus subastas, Banrural exige que el postor conozca físicamente el inmueble. Si está ocupado, quizá solo puedas verlo por fuera.

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   Pide una certificación del Registro de la Propiedad

   Con el número de finca, folio y libro (los listados en PDF de CHN y Banrural lo incluyen), un notario obtiene la certificación en el Registro General de la Propiedad. Confirma que el inmueble está a nombre del banco y qué anotaciones, gravámenes o limitaciones tiene.

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   Presenta tu oferta con la papelería del banco

   Cada banco tiene su formulario o carta de oferta. Normalmente piden identificación, comprobantes de ingresos o estados de cuenta y procedencia de los fondos. Si vas con crédito, el banco evalúa tu capacidad de pago como en cualquier préstamo hipotecario.

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   Promesa de compraventa y arras

   Aceptada la oferta, se firma una promesa de compraventa y se paga un anticipo (arras). Lee qué pasa con ese dinero si el crédito no se aprueba o si te retiras.

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   Escritura, impuestos y registro

   La compraventa se formaliza en escritura pública. Los honorarios del notario, el impuesto (IVA o timbres fiscales) y los gastos del Registro corren por cuenta del comprador. Después se inscribe a tu nombre y se actualiza el IUSI.

Riesgos que debes revisar

• Título y gravámenes. No ofertes sin la certificación del Registro General de la Propiedad. CHN advierte que algunos activos se venden conforme al artículo 1,805 del Código Civil, que permite vender bienes litigiosos o con limitaciones, gravámenes o cargas si el comprador fue informado.
• Ocupación. Un activo sin posesión puede estar habitado por el antiguo dueño o por terceros. Calcula el tiempo y el costo de recuperarlo antes de decidir cuánto ofrecer.
• Estado físico y área. La venta ad corpus significa que aceptas el inmueble como está, incluso con diferencias de área o construcciones distintas a las del registro. El banco no hace reparaciones.
• Deudas del inmueble. Pide la solvencia del IUSI en la municipalidad y, si es un condominio, el estado de cuenta de las cuotas de mantenimiento.
• Financiamiento y costos de cierre. Que el banco financie su propio activo no garantiza la aprobación: te evalúa como a cualquier solicitante. Suma al precio el impuesto, el notario y el Registro con la calculadora de gastos de escrituración.

Preguntas frecuentes