¿Cuánto cobra un notario en Guatemala?
Es una de las primeras preguntas al comprar o vender: ¿cuánto me va a cobrar el notario? La respuesta corta es que en Guatemala los honorarios notariales se negocian libremente, y en la práctica rondan el 1% a 2% del valor del inmueble.
La respuesta larga es más interesante, porque sí existe un arancel legal — y resulta ser más caro que lo que cobra el mercado.
La ley permite negociar (y eso es lo primero que hay que saber)
El Código de Notariado (Decreto 314) sí trae un arancel, en su Título XV. Pero el artículo 106 es explícito:
"Los notarios, así como las personas que soliciten sus servicios profesionales, son libres para contratar sobre honorarios y condiciones de pago. A falta de convenio, los honorarios se regularán conforme a este Arancel."
La frase que importa es "a falta de convenio". El arancel no es una tarifa obligatoria: es la regla que aplica solo si usted y el notario no acordaron nada. Si hay acuerdo, manda el acuerdo. Por eso pedir dos o tres cotizaciones es completamente normal y legítimo.
El dato que sorprende: el arancel legal es más caro que el mercado
Esta es la tabla del artículo 109, numeral 2, para escrituras de valor determinado (reformado por el Decreto 131-96). Note que el porcentaje baja conforme sube el valor:
| Valor del contrato | Base | Más % del valor |
|---|---|---|
| Hasta Q5,000 | Q300 | 10% |
| Q5,000 – Q25,000 | Q400 | 8% |
| Q25,000 – Q50,000 | Q450 | 6% |
| Q50,000 – Q100,000 | Q500 | 4% |
| Q100,000 – Q1,000,000 | Q500 | 3% |
| Más de Q1,000,000 | Q500 | 2% |
Haga la cuenta sobre una casa de Q1,000,000 (unos US$128,000): el arancel daría Q500 + 3% = Q30,500, alrededor del 3.05%. Pero en el mercado esa misma escritura se cotiza entre Q10,000 y Q20,000 — de 1% a 2%.
Dicho de otra forma: la competencia entre notarios, que el artículo 106 permite expresamente, empujó los honorarios reales por debajo del mínimo legal supletorio. El arancel lleva sin reformarse desde 1996.
El IVA ya va incluido — no debería sumarse aparte
Aquí hay una confusión que cuesta dinero. Los honorarios del notario sí pagan IVA: la Ley del IVA (Decreto 27-92) define en su artículo 2 como servicio gravado toda prestación por la que se percibe un honorario, y no hay exención para servicios profesionales.
Pero el artículo 10 de esa misma ley dice algo que mucha gente desconoce:
"La tarifa del impuesto en todos los casos deberá estar incluida en el precio de venta de los bienes o el valor de los servicios."
Es decir: el precio que le cotizan ya debe llevar el IVA adentro. Si un notario le dice "son Q10,000 más IVA", esa forma de cotizar va contra el artículo 10 — los Q10,000 deberían ser Q8,928.57 de honorario más Q1,071.43 de IVA, no Q11,200. Vale la pena preguntar explícitamente si el monto ya incluye IVA antes de cerrar.
Ojo: este IVA sobre el honorario es distinto del 12% de IVA o el 3% de timbre que paga la operación de compraventa. Son dos hechos generadores diferentes y no se cancelan entre sí.
Qué NO incluye el honorario
El artículo 109, numeral 16 del Código de Notariado lo deja escrito: "los impuestos, timbres fiscales y honorarios que cobraren los registros respectivos serán por cuenta del interesado". Todo esto va encima de lo que cobra el notario:
| Concepto | Cuánto | Base legal |
|---|---|---|
| Timbre fiscal (reventa) | 3% del valor | Decreto 37-92 |
| IVA (primera venta) | 12% del valor | Decreto 27-92 |
| Inscripción en el Registro | Q160 + Q1.50 por millar sobre el excedente de Q10,000 | AG 325-2005 |
| Timbre notarial | 2 por millar, con tope de Q300 | Decreto 82-96 |
| Lo escrito (por hoja) | Q5.00 | C. Notariado art. 109 |
| Certificación registral | Q50 hasta 10 hojas | AG 325-2005 |
Dos precisiones que casi nadie hace bien. El timbre notarial tiene tope de Q300: arriba de unos Q150,000 de valor deja de crecer, así que es una cifra menor, no un porcentaje que se dispara. Y la inscripción en el Registro es mucho más barata de lo que suele decirse: sobre una casa de Q1,000,000 son unos Q1,645, cerca del 0.15% — no el 0.5% que repiten varios artículos.
El notario no es el gasto más grande
Esto es lo que realmente pesa en el cierre de una reventa de Q1,000,000:
| Concepto | Monto aproximado |
|---|---|
| Timbre fiscal (3%) | Q30,000 |
| Honorarios del notario (1–2%) | Q10,000 – Q20,000 |
| Inscripción en el Registro | Q1,645 |
| Timbre notarial (con tope) | Q300 |
| Certificación y papel sellado | Q60 aprox. |
| Total | Q42,000 – Q52,000 (4.2% – 5.2%) |
El timbre fiscal es el rubro más grande, no el notario. Cuando alguien dice "el notario me cobró carísimo", muchas veces está sumando el impuesto dentro del honorario. Conviene pedir el desglose por separado.
¿Quién paga: el comprador o el vendedor?
El Código Civil lo resuelve en el artículo 1824:
"Salvo uso o pacto en contrario, el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida; y el comprador los de escritura."
Por defecto, el comprador paga la escritura — y ahí es donde entra el notario. La costumbre guatemalteca coincide: al comprador se le suelen cargar honorarios, timbre o IVA e inscripción; al vendedor, el ISR sobre la ganancia de capital (10%) y la comisión del corredor.
Note la frase inicial: "salvo uso o pacto en contrario". La ley admite expresamente que la costumbre o un acuerdo distinto cambien el reparto, así que esto se negocia. Aparte de eso, para efectos del timbre, el Decreto 37-92 considera sujetos pasivos a quienes otorgan el documento — o sea que ante la SAT la responsabilidad es de ambas partes, independientemente de quién haya quedado de pagar.
Cómo elegir notario (y qué verificar)
En Guatemala prácticamente todo abogado es también notario: la carrera universitaria otorga el título conjunto de Abogado y Notario. Pero no cualquiera puede autorizar su escritura. El Código de Notariado exige (artículos 2 y 4) que el notario sea guatemalteco natural, tenga registrados su título, firma y sello en la Corte Suprema de Justicia, y no ejerza un cargo público con jurisdicción ni sea empleado del Estado o de una municipalidad con sueldo. Un abogado que hoy es juez o trabaja en una dependencia estatal no puede autorizarle la compraventa.
Hay un detalle práctico más: un notario que esté inactivo o atrasado en enviar sus testimonios especiales al Archivo General de Protocolos queda impedido de ejercer, y ni siquiera puede comprar los timbres y el papel sellado necesarios para cerrar su escritura. Antes de contratar, confirme que esté colegiado activo y habilitado.
Qué preguntar antes de contratar
- ¿El monto que me cotiza ya incluye IVA?
- ¿Qué cubre exactamente — solo la escritura, o también la inscripción en el Registro y las certificaciones?
- ¿Los impuestos (timbre fiscal o IVA) van aparte? (Deberían.)
- ¿Quién tramita la inscripción y en cuánto tiempo?
- ¿Está colegiado activo y habilitado ante la Corte Suprema?
Para estimar el costo total de su caso —honorarios, impuesto e inscripción— puede usar nuestra calculadora de gastos de escrituración.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un notario en Guatemala por una escritura de compraventa?
En la práctica, entre 1% y 2% del valor del inmueble. Sobre una casa de Q1,000,000 eso equivale a Q10,000 – Q20,000 de honorarios. El arancel legal del Código de Notariado daría más (Q500 + 3% = Q30,500), pero solo aplica si no hubo acuerdo entre las partes.
¿Los honorarios del notario son negociables?
Sí. El artículo 106 del Código de Notariado establece que notario y cliente son libres de contratar honorarios y condiciones de pago. El arancel legal es supletorio: rige únicamente a falta de convenio.
¿Los honorarios del notario pagan IVA?
Sí, el 12%. Pero según el artículo 10 de la Ley del IVA, el impuesto debe ir incluido en el precio cotizado, no sumado aparte. Si le cotizan "más IVA", conviene aclararlo antes de firmar.
¿Qué gastos van aparte de los honorarios del notario?
El timbre fiscal del 3% (o el IVA del 12% en primera venta), la inscripción en el Registro General de la Propiedad, el timbre notarial (con tope de Q300), el papel sellado y las certificaciones. El artículo 109 del Código de Notariado establece que estos corren por cuenta del interesado.
¿Quién paga al notario, el comprador o el vendedor?
Por defecto el comprador, según el artículo 1824 del Código Civil, que asigna al comprador los gastos de escritura. La misma norma admite pacto o costumbre en contrario, así que puede negociarse.
¿Cuánto cuesta inscribir una propiedad en el Registro?
Según el Acuerdo Gubernativo 325-2005, Q160 más Q1.50 por millar sobre el excedente de Q10,000. Sobre una propiedad de Q1,000,000 son unos Q1,645, aproximadamente el 0.15% del valor.
Sigue leyendo
- Tipos de escritura: compraventa, donación, permuta
- Documentos necesarios para vender una propiedad
- ¿Cuánto cuesta una casa en Guatemala? Precios reales