Tipos de escritura en Guatemala: compraventa, donación, permuta y dación en pago
Cuando la gente piensa en transferir una propiedad, piensa en una compraventa: alguien paga, alguien entrega. Pero el Código Civil guatemalteco reconoce varias formas distintas de transferir el dominio de un inmueble, y no todas se tratan igual frente al SAT. Si estás por donar una casa a tu hijo, intercambiar un terreno por otro, o entregar una propiedad a un banco para saldar una deuda, vale la pena saber en cuál de estas categorías cae tu situación — porque el impuesto que corresponde puede ser muy distinto.
Compraventa: la que ya conoces
En la compraventa, una parte transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y la otra se obliga a pagar el precio en dinero (Art. 1790, Código Civil). Es la forma más común, y ya la cubrimos a fondo en nuestra calculadora de gastos de escrituración: timbre fiscal del 3% en reventas, IVA del 12% si es la primera venta de una construcción nueva por una constructora, y hasta 10% de ISR sobre la ganancia si el vendedor tuvo utilidad.
Donación: gratuita, pero no necesariamente libre de impuestos
En la donación entre vivos, una persona transfiere la propiedad de una cosa a otra a título gratuito (Art. 1855, Código Civil) — sin que medie pago. Aquí es donde vale la pena aclarar algo que genera confusión: Guatemala eliminó en 2026 el impuesto que existía sobre las herencias y donaciones por causa de muerte (el que se pagaba cuando alguien fallecía y sus bienes pasaban a sus herederos). Pero ese impuesto nunca cubrió las donaciones entre personas vivas — esas se rigen por la ley del IVA, no por la ley que se derogó.
Lo que sí cambió para las donaciones entre vivos: el mismo decreto que eliminó el impuesto de herencias creó una exención específica de IVA para donaciones entre parientes cercanos — hasta segundo grado de consanguinidad o primero de afinidad (por ejemplo, de padres a hijos, o entre hermanos). Si donas una propiedad dentro de ese círculo familiar, no deberías pagar IVA por la donación. Fuera de ese círculo —donarle una propiedad a un amigo, por ejemplo— el tratamiento fiscal exacto no quedó del todo claro en las fuentes que consulté, así que si tu caso no es entre parientes cercanos, confírmalo con tu notario antes de firmar.
Permuta: cuando nadie paga en efectivo, pero ambos "venden"
En la permuta, cada parte transfiere la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra (Art. 1852, Código Civil) — es, en esencia, un intercambio de propiedades sin dinero de por medio. Lo que sorprende a mucha gente: para efectos fiscales, la SAT trata la permuta exactamente igual que una compraventa, aplicada a cada lado por separado. Si es la primera transferencia de una de las propiedades (construcción nueva), esa parte paga 12% de IVA; si es una reventa, paga 3% de timbre fiscal — y cada quien es evaluado sobre el valor de su propia propiedad, no sobre una diferencia neta del intercambio. Eso significa que, en una permuta, ambas partes pueden terminar debiendo impuesto — no solo una.
Dación en pago: entregar la propiedad para saldar una deuda
La dación en pago ocurre cuando alguien que debe dinero entrega una propiedad a su acreedor en vez de pagarle en efectivo, y con eso la deuda queda saldada. Es un mecanismo real y relativamente común en Guatemala, sobre todo como alternativa negociada a la ejecución hipotecaria: en vez de que el banco embargue y remate la propiedad, el deudor se la entrega directamente por acuerdo mutuo, evita el proceso judicial, y ambas partes se ahorran tiempo y costos.
Fiscalmente, la ley del IVA trata esto como su propio hecho generador — se calcula igual que una venta, tomando el monto de la deuda que se salda como el valor de la transacción, con el mismo criterio de IVA o timbre fiscal según corresponda, y potencialmente ISR sobre la ganancia de capital para el deudor si el valor de la propiedad superaba lo que originalmente le costó.
En resumen
| Tipo de escritura | ¿Hay pago? | Impuesto principal |
|---|---|---|
| Compraventa | Sí, en dinero | Timbre fiscal 3% o IVA 12%, + ISR sobre la ganancia |
| Donación entre vivos | No | Generalmente exenta entre parientes cercanos; fuera de ese círculo, confirmar con tu notario |
| Permuta | No, pero cada quien "vende" su propiedad | Timbre fiscal o IVA para cada parte, sobre su propia propiedad |
| Dación en pago | Se salda una deuda, no hay pago en efectivo | Tratada como venta, sobre el monto de la deuda |
Si tu situación no es una simple compraventa, vale la pena mencionárselo a tu notario desde el principio — el tipo de escritura correcto no es solo una formalidad, cambia lo que vas a pagar.
Fuentes: Código Civil, Decreto-Ley 106, Artículos 1790, 1852 y 1855; Decreto 27-92 (Ley del IVA), Artículos 2 y 3; Decreto 6-2026 (exención de donaciones entre parientes cercanos); Criterio Tributario SAT No. 7-2021 sobre venta o permuta.
Preguntas frecuentes
¿Una donación de propiedad paga impuestos en Guatemala?
Las donaciones entre parientes cercanos (hasta segundo grado de consanguinidad o primero de afinidad) están exentas de IVA desde 2026. Fuera de ese círculo familiar, conviene confirmar el tratamiento fiscal exacto con un notario.
¿Se pagan impuestos en una permuta de propiedades?
Sí. La SAT trata la permuta igual que una compraventa: cada parte paga IVA (12%, si es primera transferencia) o timbre fiscal (3%, si es reventa) sobre el valor de su propia propiedad.
¿Qué es una dación en pago y cuándo se usa?
Es cuando un deudor entrega una propiedad a su acreedor para saldar una deuda, en vez de pagarla en efectivo. Se usa comúnmente como alternativa a la ejecución hipotecaria, y fiscalmente se trata como una venta sobre el monto de la deuda saldada.
¿Cuál es la diferencia legal entre compraventa, donación y permuta?
En la compraventa se paga en dinero; en la donación no hay pago de ningún tipo; en la permuta se intercambian dos propiedades sin dinero de por medio. Las tres son escrituras distintas reconocidas por el Código Civil.